부모 집에 사는 자녀, 세무조사 피하려면 꼭 알아야 할 3가지

“그냥 부모님 집에 살고 있을 뿐인데 세금이 나온다고요?”
2025년 현재, 국세청은 부모 명의의 고가 주택에 자녀가 무상 거주할 경우 ‘사용이익’을 계산해 증여세를 부과할 수 있습니다.

이 글에서는 자칫 세무조사 대상이 될 수 있는 위험 신호 3가지를 구체적으로 알려드립니다.

 

 

1. 공시가격 13억 초과 주택 → 자녀 무상 거주 시 과세

부모가 보유한 주택의 공시가격이 13억 원을 초과할 경우,
자녀가 무상으로 거주하면

‘사용이익’을 계산해 증여세를 부과

합니다.

• 사용이익 = 공시가 × 4.6% (2025년 기준)
• 연간 사용이익 1,000만 원 초과 → 증여세 발생

예시: 공시가 15억 원 주택 × 4.6% = 연 690만 원 → 2년 거주 시 1,380만 원 과세 대상

 

2. 계약서 없이 거주 중이면 ‘암묵적 증여’로 간주

자녀가 부모 집에 살고 있지만 임대차계약서, 월세 이체 내역이 없다면 세무조사 시 ‘무상 사용’으로 간주됩니다.

다음 조건에 해당되면 특히 주의해야 합니다:

• 부모 명의 고가 주택에 장기간 거주
• 전입신고 O / 계약서·임대료 지급 X
• 자녀가 해당 주소지에 실제 거주

가족 간 거래도 문서화해야 과세를 피할 수 있습니다.

 

3. 국세청, 전입신고 + 계좌 흐름 자동 포착

2025년 현재, 국세청은 부동산 소유자 + 전입자 + 자금 흐름을 연계해 추적합니다.
특히 아래와 같은 상황은 증여로 의심받기 쉽습니다.

• 고가 아파트 + 자녀 단독 전입
• 자녀의 소득 대비 거주 여건 불일치
• 부모 계좌에서 생활비, 월세, 대출금 이체

과세당국은 말이 아니라 ‘이체내역과 서류’로 증여 여부를 판단합니다.

 

이런 조건이면 안심

• 공시가격 13억 이하 1주택
• 정식 임대차계약서 + 월세 이체 내역 확보
• 자녀가 계약서상 임차인으로 등재
• 보증금·임대료 세무 신고 완료

명확한 계약 + 실제 거래 내역만이 세금 문제를 예방하는 유일한 길입니다.

 

요약 정리

• ✅ 부모 집 공시가격 13억 초과 시 자녀 무상 거주 → 증여세 과세
• ✅ 계약서 없이 거주 중이면 암묵적 증여로 간주될 수 있음
• ✅ 국세청은 전입신고 + 계좌 흐름 자동 분석
• ✅ 정식 임대계약 + 월세 이체 → 과세 회피 가능

2025년, 가족 간 거래도 투명하게 준비하세요.
세금은 미리 막는 것이 진짜 절세입니다.

 

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